Immobilienpreise in Baden-Württemberg: Stadt-Land-Gefälle bleibt extrem hoch

Stadt-Land-Gefälle bei Immobilienpreisen in Baden-Württemberg

Das Stadt-Land-Gefälle bei Immobilienpreisen in Baden-Württemberg ist weiterhin enorm. Wie der Immobilienverband IVD Süd laut tagesschau.de berichtet, kostet ein modernes freistehendes Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche und ortsüblich großem Grundstück in Ulm im Schnitt 645.000 Euro. Im nur etwa 30 Kilometer entfernten Herbrechtingen im Kreis Heidenheim liegt der Preis mit 310.000 Euro nicht einmal bei der Hälfte. In Stuttgart beträgt der Durchschnittspreis für ein vergleichbares Haus 1,15 Millionen Euro, während in Korntal-Münchingen im Kreis Ludwigsburg, rund eine halbe Stunde entfernt, der Preis mit 750.000 Euro etwa ein Drittel niedriger ist.

Auch bei den Mietpreisen zeigen sich deutliche Unterschiede. Für Bestandswohnungen mit gutem Wohnwert wurden im Frühjahr 2025 in Böblingen und Konstanz jeweils 17 Euro pro Quadratmeter verlangt, in Stuttgart waren es 16,40 Euro. Am unteren Ende der Liste stehen Albstadt im Zollernalbkreis mit 8,30 Euro, Meckesheim im Rhein-Neckar-Kreis mit 8,20 Euro und Eberbach mit 7,70 Euro pro Quadratmeter.

Entwicklung der Immobilienpreise und Mieten in den letzten fünf Jahren

Die Immobilienpreise sind in den vergangenen fünf Jahren fast überall gestiegen. In Heidelberg kostete ein freistehendes Einfamilienhaus im Frühjahr 2020 im Schnitt rund 782.500 Euro, fünf Jahre später bereits 903.000 Euro. Auch in Karlsruhe, Freiburg und Ulm gab es deutliche Preissteigerungen. In Heilbronn stagnierten die Preise bei rund 620.000 Euro, während sie in Mannheim von 836.250 Euro auf 790.000 Euro zurückgingen. Das günstigste Einfamilienhaus laut IVD-Liste gibt es aktuell in Albstadt für 230.000 Euro.

Marktentwicklung und Herausforderungen

Nach zwei verhaltenen Jahren am Wohnungsmarkt verbessert sich die Stimmung wieder. Laut Immobilienverband gab es zuletzt deutlich mehr Kaufanfragen in Baden-Württemberg. Die Nachfrage wird durch niedrigere Zinsen und eine stabile Kaufkraft gestützt. Dennoch sind Kauf und Miete in den Groß- und Universitätsstädten am teuersten. Das Statistische Landesamt nennt als Gründe die hohe Nachfrage, begrenzte Neubautätigkeit und Spekulation mit Wohnraum.

In kleineren Städten und ländlichen Regionen wie Albstadt, Balingen oder Crailsheim im Kreis Schwäbisch Hall wohnt man erheblich günstiger. Allerdings nimmt in strukturschwachen Gebieten der Leerstand zu, da Menschen wegen fehlender Infrastruktur und Arbeitsplätze in die Ballungsräume abwandern. Professor Stephan Kippes von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen fordert daher eine engagierte Strukturpolitik zur Stärkung ländlicher Regionen. Er sieht Chancen im Homeoffice, stellt aber fest, dass es noch keine nennenswerten Verlagerungseffekte gibt, da oft eine gute Internetversorgung fehlt.

"Wenn ich dort den Arbeitsplatz nicht habe oder die Lebensbedingungen nicht stimmen, dann hilft mir im Endeffekt das günstige Wohnen irgendwo im Schwarzwald oder auf der Schwäbischen Alb überhaupt nichts", so Stephan Kippes.

Ausblick: Neubau und Investitionen

Für 2025 erwartet der IVD Süd einen "massiven Rückgang der Baufertigstellungen" in den Ballungszentren. Grund dafür ist ein Überhang an Fertigstellungen im Vergleich zu den Baugenehmigungen. Das Interesse an Wohnimmobilien als Investition nimmt jedoch wieder zu, da die Zinsen für Wohnungsbaukredite sinken. Besonders bei Eigentumswohnungen steigen die Preise, am stärksten in Reutlingen und Heidelberg.

Quelle: tagesschau.de, "Baden-Württemberg: Wohnen in BW: So groß ist das Stadt-Land-Gefälle bei Immobilienpreisen", Stand: 21.06.2025

Quellen:

• Baden-Württemberg: Wohnen in BW: So groß ist das Stadt-Land-Gefälle bei Immobilienpreisen