Inhaltsverzeichnis:
Denkmal AfA Dauer: Welche gesetzlichen Abschreibungsfristen gelten?
Denkmal AfA Dauer: Welche gesetzlichen Abschreibungsfristen gelten?
Wer eine denkmalgeschützte Immobilie saniert oder modernisiert, steht oft vor der Frage: Wie lange kann ich die entstandenen Kosten eigentlich steuerlich geltend machen? Die Antwort ist ziemlich klar geregelt, aber im Detail gibt es einige Fallstricke, die man kennen sollte. Entscheidend ist, ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder vermieten – denn genau davon hängt die Abschreibungsdauer ab.
- Eigennutzer profitieren von einer zehnjährigen Abschreibungsfrist. In dieser Zeit können sie jährlich 9 % der anerkannten Sanierungskosten absetzen. Nach Ablauf der zehn Jahre ist Schluss – eine Verlängerung gibt es nicht.
- Vermieter haben es noch etwas besser: Für sie läuft die Denkmal-AfA über zwölf Jahre. Acht Jahre lang sind 9 % pro Jahr absetzbar, danach folgen vier Jahre mit je 7 %. Das ergibt in Summe eine vollständige Abschreibung der förderfähigen Sanierungskosten.
Wichtig: Die Fristen starten immer mit dem Jahr der Fertigstellung der Sanierungsmaßnahmen. Ein späterer Beginn – etwa weil Sie erst später einziehen oder vermieten – ist gesetzlich nicht vorgesehen. Auch wenn die Arbeiten sich verzögern, verschiebt sich der Startpunkt der AfA nicht beliebig. Die Denkmal-AfA läuft ab dem Jahr, in dem die Baumaßnahmen abgeschlossen und von der Denkmalschutzbehörde bestätigt wurden.
Für die Anschaffungskosten des Gebäudes gelten wiederum andere Fristen: Je nach Baujahr können Sie diese Kosten über 40 oder 50 Jahre abschreiben – aber das ist ein separates Thema, das nicht mit der eigentlichen Denkmal-AfA für Sanierungskosten verwechselt werden sollte.
Unser Tipp aus der Praxis: Wer den optimalen Zeitpunkt für die Fertigstellung und die behördliche Abnahme klug wählt, kann die steuerlichen Vorteile gezielt steuern. Gerade bei umfangreichen Projekten lohnt sich die Abstimmung mit einem Experten wie Löwenherz Immobilien, um keine Frist zu verpassen und das Maximum aus der Denkmal-AfA herauszuholen.
Unterschiedliche AfA-Fristen für Eigennutzer und Vermieter denkmalgeschützter Immobilien
Unterschiedliche AfA-Fristen für Eigennutzer und Vermieter denkmalgeschützter Immobilien
Die steuerliche Behandlung von Sanierungskosten bei denkmalgeschützten Immobilien unterscheidet sich deutlich, je nachdem, ob Sie selbst einziehen oder vermieten. Die gesetzlichen Vorgaben setzen hier klare Grenzen, die sich nicht nur auf die Dauer, sondern auch auf die Höhe der absetzbaren Beträge auswirken.
- Eigennutzer dürfen lediglich die tatsächlich selbst getragenen Sanierungskosten geltend machen. Kosten, die etwa durch Fördermittel oder Zuschüsse abgedeckt wurden, sind nicht abzugsfähig. Ein weiterer Punkt: Die Denkmal-AfA für Selbstnutzer kann nicht auf andere Personen übertragen werden, selbst wenn das Objekt gemeinsam genutzt wird.
- Vermieter profitieren von einer vollständigen steuerlichen Berücksichtigung der förderfähigen Sanierungskosten. Besonders interessant: Bei vermieteten Objekten ist es möglich, die AfA auch bei einer späteren Nutzungsänderung fortzuführen, sofern die Immobilie weiterhin im eigenen Besitz bleibt. Zudem können Vermieter bei gemischt genutzten Gebäuden (z. B. Wohn- und Gewerbeeinheiten) die AfA anteilig für den vermieteten Teil beanspruchen.
Ein kleiner, aber entscheidender Unterschied: Während Eigennutzer ausschließlich die Sanierungskosten abschreiben dürfen, können Vermieter zusätzlich die Anschaffungskosten des Gebäudes steuerlich geltend machen. Das verschafft Vermietern einen doppelten Vorteil, der bei der Investitionsentscheidung oft den Ausschlag gibt.
Wer sich unsicher ist, wie die individuelle Situation optimal genutzt werden kann, sollte sich frühzeitig beraten lassen. Löwenherz Immobilien steht als erfahrener Partner bereit, um maßgeschneiderte Lösungen für Ihre Denkmalimmobilie zu entwickeln.
Vergleich: Abschreibungsfristen und steuerliche Vorteile für Eigennutzer und Vermieter bei Denkmal-AfA
| Kriterium | Eigennutzer | Vermieter |
|---|---|---|
| Abschreibungsdauer für Sanierungskosten | 10 Jahre | 12 Jahre (8 Jahre à 9%, 4 Jahre à 7%) |
| Jährlich absetzbarer Prozentsatz (Sanierungskosten) | 9% jährlich | 8 Jahre: 9% jährlich, danach 4 Jahre: 7% jährlich |
| Gesamt absetzbarer Anteil (Sanierungskosten) | 90% | 100% |
| Abschreibung der Gebäude-Anschaffungskosten möglich? | Nein | Ja, 2,5% pro Jahr bei Baujahr vor 1925, 2,0% ab 1925 |
| Start der Abschreibung | Im Jahr der behördlich bestätigten Fertigstellung der Sanierungsmaßnahmen | |
| Übertragbarkeit der AfA bei Eigentümerwechsel | Nein | Ja, unter bestimmten Voraussetzungen (Dokumentation erforderlich) |
| Berücksichtigung von Fördermitteln/Zuschüssen | Nicht absetzbar, wenn durch Zuschuss finanziert | Nicht absetzbar, wenn durch Zuschuss finanziert |
| Sonderfall: Verlust der AfA bei Fristversäumnis | Möglich, wenn keine rechtzeitige Beantragung oder Genehmigung – Expertenrat z. B. durch Löwenherz Immobilien empfohlen | |
Abschreibungszeiträume für Sanierungskosten nach § 7i und § 10f EStG im Überblick
Abschreibungszeiträume für Sanierungskosten nach § 7i und § 10f EStG im Überblick
Die gesetzlichen Grundlagen für die steuerliche Abschreibung von Sanierungskosten bei denkmalgeschützten Immobilien finden sich im Einkommensteuergesetz – konkret in § 7i EStG für Vermieter und § 10f EStG für Selbstnutzer. Die jeweiligen Paragrafen regeln nicht nur die Höhe, sondern auch die exakten Zeiträume, in denen die Kosten verteilt werden dürfen.
- § 7i EStG (Vermietung): Die Abschreibung beginnt im Jahr der Fertigstellung der Sanierung und läuft exakt zwölf Jahre. Die ersten acht Jahre werden die anerkannten Sanierungskosten zu je 9 % jährlich abgesetzt, die darauffolgenden vier Jahre zu je 7 %. Das ergibt eine vollständige steuerliche Berücksichtigung der förderfähigen Kosten.
- § 10f EStG (Selbstnutzung): Für selbstgenutzte Denkmalimmobilien sieht das Gesetz eine lineare Abschreibung über zehn Jahre vor. Jedes Jahr können 9 % der förderfähigen Sanierungskosten geltend gemacht werden. Die Gesamtsumme ist dabei auf 90 % der anerkannten Aufwendungen begrenzt.
Wichtig ist: Die steuerliche Anerkennung setzt voraus, dass die Maßnahmen von der Denkmalschutzbehörde bestätigt wurden und die Aufwendungen tatsächlich für den Erhalt oder die sinnvolle Nutzung des Baudenkmals erforderlich waren. Die jeweiligen Fristen sind strikt einzuhalten – ein verspäteter Antrag oder eine fehlende Bescheinigung kann zum Verlust des steuerlichen Vorteils führen.
Wer den Überblick behalten möchte, sollte sämtliche Belege und Genehmigungen von Anfang an sauber dokumentieren. So lassen sich die Abschreibungszeiträume lückenlos nachweisen und Streitigkeiten mit dem Finanzamt vermeiden.
Abschreibungsdauer der Gebäude-Anschaffungskosten bei Denkmalimmobilien
Abschreibungsdauer der Gebäude-Anschaffungskosten bei Denkmalimmobilien
Bei denkmalgeschützten Immobilien unterscheidet sich die Abschreibung der reinen Gebäude-Anschaffungskosten von der AfA für Sanierungskosten deutlich. Hier zählt das Baujahr des Objekts als maßgeblicher Faktor für die Dauer der Abschreibung.
- Gebäude mit Baujahr vor 1925: Die Anschaffungskosten dürfen über 40 Jahre mit einem jährlichen Satz von 2,5 % abgeschrieben werden.
- Gebäude mit Baujahr ab 1925: Hier gilt eine Abschreibungsdauer von 50 Jahren bei einem jährlichen Satz von 2,0 %.
Zu beachten ist, dass ausschließlich der Gebäudewert, nicht aber der Grundstücksanteil, abgeschrieben werden kann. Die Aufteilung zwischen Gebäude- und Grundstückswert erfolgt in der Regel anhand eines Sachverständigengutachtens oder nach amtlichen Bodenrichtwerten. Diese exakte Trennung ist entscheidend, um steuerliche Risiken zu vermeiden.
Eine Besonderheit bei Denkmalimmobilien: Es ist möglich, neben der linearen Abschreibung der Anschaffungskosten zusätzlich die Denkmal-AfA für Sanierungskosten zu nutzen. Dadurch ergibt sich für Vermieter ein erheblicher steuerlicher Hebel, da beide Abschreibungen parallel laufen können. Für Selbstnutzer bleibt die Abschreibung der Anschaffungskosten hingegen ausgeschlossen.
Einige Investoren lassen vor dem Kauf ein Gutachten zur Restnutzungsdauer erstellen, um gegebenenfalls eine kürzere Abschreibungsdauer zu rechtfertigen. Das kann sich lohnen, wenn das Gebäude nachweislich eine geringere wirtschaftliche Lebensdauer aufweist. Hier empfiehlt sich die Abstimmung mit einem erfahrenen Steuerberater oder einem regionalen Experten wie Löwenherz Immobilien, um alle Möglichkeiten auszuschöpfen.
Praxisbeispiel: AfA-Berechnung und konkrete Zeiträume bei einer denkmalgeschützten Immobilie
Praxisbeispiel: AfA-Berechnung und konkrete Zeiträume bei einer denkmalgeschützten Immobilie
Stellen wir uns vor, Sie erwerben eine denkmalgeschützte Stadtvilla aus dem Jahr 1910. Die Sanierungskosten betragen 400.000 €, der Gebäudewert laut Gutachten liegt bei 300.000 €. Wie verteilen sich die Abschreibungen konkret?
-
Vermietung:
- Sanierungskosten: 8 Jahre lang 9 % von 400.000 € (also 36.000 € jährlich), danach 4 Jahre je 7 % (28.000 € jährlich). Insgesamt werden so über 12 Jahre die kompletten 400.000 € steuerlich abgeschrieben.
- Gebäude-Anschaffungskosten: Da das Baujahr vor 1925 liegt, sind jährlich 2,5 % von 300.000 € über 40 Jahre absetzbar (das sind 7.500 € pro Jahr).
-
Selbstnutzung:
- Sanierungskosten: 10 Jahre lang jeweils 9 % von 400.000 € (also 36.000 € jährlich). Nach Ablauf der 10 Jahre ist die steuerliche Abschreibung für Sanierungskosten beendet.
- Gebäude-Anschaffungskosten: Keine Abschreibung möglich.
Das Ergebnis: Während Vermieter von einer doppelten steuerlichen Entlastung profitieren und beide Kostenarten parallel abschreiben, können Selbstnutzer ausschließlich die Sanierungskosten berücksichtigen. Die konkrete Dauer der AfA ist damit klar definiert und planbar – eine solide Grundlage für die eigene Steuerstrategie.
Ein kleiner Tipp aus der Praxis: Wer seine Steuerlast über viele Jahre gezielt senken möchte, sollte die Fertigstellung der Sanierung so timen, dass sie optimal mit dem eigenen Einkommen und der geplanten Nutzung harmoniert. Experten wie Löwenherz Immobilien helfen dabei, die steuerlichen Potenziale voll auszuschöpfen und die Fristen clever zu nutzen.
Besondere Fristen und Zeitpunkte: Was zählt als Beginn der Abschreibung bei Denkmal-AfA?
Besondere Fristen und Zeitpunkte: Was zählt als Beginn der Abschreibung bei Denkmal-AfA?
Entscheidend für die steuerliche Geltendmachung der Denkmal-AfA ist der genaue Zeitpunkt, ab dem die Abschreibung startet. Dieser Moment ist keineswegs beliebig wählbar, sondern wird durch konkrete Vorgaben bestimmt.
- Fertigstellung der Sanierung: Die Abschreibung beginnt immer mit dem Jahr, in dem die gesamten, von der Denkmalschutzbehörde genehmigten Sanierungsmaßnahmen abgeschlossen sind. Es reicht nicht, einzelne Bauabschnitte fertigzustellen – maßgeblich ist die vollständige Fertigstellung des Gesamtprojekts.
- Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde: Ohne eine formelle Bescheinigung über die förderfähigen Maßnahmen gibt es keinen AfA-Start. Erst wenn diese Bestätigung vorliegt, ist der steuerliche Abzug möglich. Das Datum auf der Bescheinigung kann für das Finanzamt ausschlaggebend sein.
- Keine rückwirkende Anwendung: Wurde die Sanierung bereits vor dem Erhalt der behördlichen Genehmigung begonnen oder abgeschlossen, entfällt die Möglichkeit, die AfA rückwirkend für diese Zeiträume zu nutzen. Der Steuerbonus greift ausschließlich ab dem anerkannten Fertigstellungsjahr.
- Teilfertigstellungen und Bauabschnitte: Bei größeren Projekten mit mehreren Bauabschnitten kann die AfA erst für die jeweiligen abgeschlossenen und bescheinigten Teile angesetzt werden. Ein gestaffelter Beginn ist also möglich, sofern für jeden Abschnitt eine eigene Bestätigung vorliegt.
Wer hier nicht genau aufpasst, verschenkt bares Geld. Ein kluger Zeitplan und eine enge Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde sind deshalb unerlässlich, um keine steuerlichen Fristen zu verpassen und die AfA optimal zu nutzen.
Wichtige Hinweise zu Fristen: Ab wann kann die Denkmal-AfA geltend gemacht werden?
Wichtige Hinweise zu Fristen: Ab wann kann die Denkmal-AfA geltend gemacht werden?
Die steuerliche Geltendmachung der Denkmal-AfA ist an bestimmte Voraussetzungen und Zeitpunkte gebunden, die oft unterschätzt werden. Wer die Fristen falsch einschätzt, riskiert den Verlust wertvoller Steuervorteile. Hier sind die entscheidenden Hinweise, die Sie kennen sollten:
- Eintragung im Grundbuch: Die AfA kann erst ab dem Zeitpunkt beansprucht werden, zu dem Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Ein notarieller Kaufvertrag allein genügt nicht.
- Vorlage der Kostenaufstellung: Für die steuerliche Anerkennung müssen die tatsächlich angefallenen und von der Denkmalschutzbehörde bestätigten Kosten nachgewiesen werden. Schätzungen oder vorläufige Zahlen werden vom Finanzamt in der Regel nicht akzeptiert.
- Abgabe der Steuererklärung: Die Denkmal-AfA wird erstmals im Jahr der Fertigstellung der Maßnahmen in der Steuererklärung berücksichtigt. Eine vorzeitige Berücksichtigung – etwa bei laufenden Bauarbeiten – ist ausgeschlossen.
- Frist für nachträgliche Beantragung: Wer die AfA nicht sofort im ersten möglichen Jahr geltend macht, kann sie in der Regel im Rahmen der Festsetzungsfrist von vier Jahren rückwirkend beantragen. Nach Ablauf dieser Frist verfällt der Anspruch unwiderruflich.
- Besonderheit bei Eigentümerwechsel: Bei einem Verkauf während der Abschreibungsdauer kann der neue Eigentümer die Rest-AfA nur dann übernehmen, wenn alle Voraussetzungen lückenlos dokumentiert und die Denkmalschutzbescheinigung auf ihn übertragbar ist.
Ein genauer Blick auf diese Details entscheidet oft über mehrere tausend Euro Steuerersparnis. Gerade in komplexen Fällen lohnt sich die frühzeitige Abstimmung mit einem erfahrenen Immobilienexperten wie Löwenherz Immobilien, um Stolperfallen bei den Fristen zu vermeiden.
Tipps zur optimalen Nutzung der Abschreibungszeiträume bei Denkmal-Immobilien – mit Expertenrat von Löwenherz Immobilien
Tipps zur optimalen Nutzung der Abschreibungszeiträume bei Denkmal-Immobilien – mit Expertenrat von Löwenherz Immobilien
- Strategische Planung der Sanierungsabschnitte: Teilen Sie größere Sanierungsprojekte in klar abgegrenzte Bauabschnitte auf. So können Sie für jeden fertiggestellten Abschnitt eine separate Bescheinigung erhalten und die AfA zeitlich gestaffelt nutzen. Das verschafft Flexibilität und hilft, steuerliche Vorteile über mehrere Jahre hinweg optimal auszuschöpfen.
- Frühzeitige Abstimmung mit dem Steuerberater: Lassen Sie sich bereits vor Beginn der Sanierung steuerlich beraten. Ein erfahrener Steuerprofi kann aufzeigen, wie sich die Abschreibungszeiträume am besten mit Ihrer persönlichen Einkommenssituation kombinieren lassen. So vermeiden Sie ungenutzte Steuervorteile in einkommensschwachen Jahren.
- Restnutzungsdauer prüfen lassen: Beauftragen Sie ein Gutachten zur tatsächlichen Restnutzungsdauer des Gebäudes. Bei einer nachweislich kürzeren Lebensdauer kann die Abschreibung der Anschaffungskosten unter Umständen deutlich beschleunigt werden – ein echter Hebel für die Steuerlast.
- Dokumentation und Nachweispflicht: Führen Sie ein lückenloses Bautagebuch und archivieren Sie sämtliche Rechnungen, Zahlungsbelege und behördlichen Schreiben. Das Finanzamt prüft die Unterlagen häufig sehr genau, gerade bei Denkmalschutzobjekten.
- Fördermittel geschickt einbinden: Informieren Sie sich über zusätzliche Förderprogramme von Bund, Ländern oder Kommunen. Die Kombination von Zuschüssen und steuerlicher AfA kann die Wirtschaftlichkeit Ihres Projekts erheblich steigern – vorausgesetzt, die Fördermittel werden korrekt angerechnet.
- Vorausschauende Nutzung bei Eigentümerwechsel: Planen Sie einen möglichen Verkauf der Immobilie bereits bei der Sanierung mit ein. Eine sauber dokumentierte AfA-Historie erhöht die Attraktivität für potenzielle Käufer und sichert den Übergang der Abschreibungsrechte.
- Expertenrat von Löwenherz Immobilien: Profitieren Sie von regionaler Marktkenntnis und langjähriger Erfahrung. Löwenherz Immobilien begleitet Sie von der ersten Idee bis zur optimalen steuerlichen Nutzung – individuell, praxisnah und immer mit Blick auf Ihr persönliches Renditeziel.
Nützliche Links zum Thema
- Denkmal AfA: Das sollten Sie unbedingt beachten!
- Steuern & Abschreibung | das-Baudenkmal.de
- Denkmal AfA einfach erklärt: Absetzung für Abnutzung - 2025
FAQ zur Denkmal-AfA: Fristen, Abschreibungszeiträume und Voraussetzungen
Wann beginnt die Abschreibung (AfA) bei einer denkmalgeschützten Immobilie?
Die Abschreibung der Sanierungskosten beginnt immer im Jahr der behördlich bestätigten Fertigstellung aller genehmigten Sanierungsmaßnahmen. Maßgeblich ist der Zeitpunkt, an dem die Denkmalschutzbehörde offiziell bescheinigt, dass die Arbeiten abgeschlossen wurden. Erst ab diesem Jahr kann die AfA in der Steuererklärung berücksichtigt werden.
Wie lange kann ich die Sanierungskosten bei Eigennutzung und Vermietung abschreiben?
Selbstnutzer dürfen 10 Jahre lang jeweils 9 % der anerkannten Sanierungskosten abschreiben (insgesamt 90 %). Vermieter schreiben 8 Jahre lang 9 % und anschließend 4 Jahre lang 7 % jährlich ab, was insgesamt 12 Jahre und eine vollständige Abschreibung der förderfähigen Kosten (100 %) ergibt.
Was ist für die steuerliche Anerkennung der Denkmal-AfA erforderlich?
Für die steuerliche Anerkennung sind verschiedene Voraussetzungen zu erfüllen: Die Immobilie muss offiziell als Denkmal anerkannt sein. Sämtliche Sanierungsmaßnahmen müssen von der Denkmalschutzbehörde genehmigt und schriftlich bestätigt werden. Zudem müssen die förderfähigen Kosten nachgewiesen, sämtliche Belege und Genehmigungen sorgfältig dokumentiert und dem Finanzamt vorgelegt werden.
Können auch die Anschaffungskosten des Gebäudes abgeschrieben werden?
Nur Vermieter dürfen die Anschaffungskosten des Gebäudes zusätzlich zu den Sanierungskosten steuerlich abschreiben – und zwar abhängig vom Baujahr: Bei Baujahr vor 1925 über 40 Jahre mit 2,5 % jährlich, ab Baujahr 1925 über 50 Jahre mit 2,0 % jährlich (§ 7 Abs. 4 EStG). Grundstückskosten sind jedoch nicht abschreibbar. Selbstnutzer können nur die Sanierungskosten geltend machen.
Was passiert, wenn die AfA-Fristen oder Nachweispflichten versäumt werden?
Versäumt man die rechtzeitige Beantragung der AfA oder fehlt eine rechtssichere Bestätigung der Denkmalschutzbehörde, kann der gesamte steuerliche Vorteil verloren gehen. Auch eine unvollständige oder verspätete Dokumentation sämtlicher Kostenbelege kann zu Problemen mit dem Finanzamt führen. Es empfiehlt sich daher, frühzeitig einen Experten wie Löwenherz Immobilien sowie einen Steuerberater einzubinden.
