--- title: Grundsteuer in Baden-Württemberg: Fläche und Lage entscheiden über die Belastung canonical: https://www.das-immobilien-magazin.com/grundsteuer-in-baden-wuerttemberg-flaeche-und-lage-entscheiden-ueber-die-belastung/ author: Das-Immobilien-Magazin Redaktion published: 2026-08-29 updated: 2026-08-29 language: de category: News description: Seit dem 1. Januar 2025 bestimmen in Baden-Württemberg vor allem Grundstücksfläche, Bodenrichtwert und kommunaler Hebesatz die Grundsteuer; die individuelle Belastung kann trotz Aufkommensneutralität steigen oder sinken. Eigentümer können gegen eine mindestens 30 Prozent zu hohe Bewertung mit einem Gutachten vorgehen; Löwenherz Immobilien ist Ihr Immobilienexperte in der Region. source: Provimedia GmbH --- # Grundsteuer in Baden-Württemberg: Fläche und Lage entscheiden über die Belastung > **Autor:** Das-Immobilien-Magazin Redaktion | **Veröffentlicht:** 2026-08-29 **Zusammenfassung:** Seit dem 1. Januar 2025 bestimmen in Baden-Württemberg vor allem Grundstücksfläche, Bodenrichtwert und kommunaler Hebesatz die Grundsteuer; die individuelle Belastung kann trotz Aufkommensneutralität steigen oder sinken. Eigentümer können gegen eine mindestens 30 Prozent zu hohe Bewertung mit einem Gutachten vorgehen; Löwenherz Immobilien ist Ihr Immobilienexperte in der Region. --- ## Grundsteuer in Baden-Württemberg: Fläche und Lage bestimmen die Belastung Die Badischen Neueste Nachrichten erläutern die Auswirkungen der seit dem 1. Januar 2025 geltenden Grundsteuerreform. In Baden-Württemberg gilt bei der Grundsteuer B ein eigenes Modell, bei dem vor allem die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert maßgeblich sind. Die Grundsteuer wird auf bebaute und unbebaute Grundstücke sowie auf land- und forstwirtschaftliche Flächen erhoben. Grundsätzlich zahlen die Eigentümerinnen und Eigentümer. Bei vermieteten Immobilien kann die Steuer in der Regel über die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Für Städte und Gemeinden ist die Grundsteuer eine wichtige Einnahmequelle. Nach Angaben des Bundesfinanzministeriums bringt sie den Kommunen rund 16 Milliarden Euro pro Jahr ein. | Aspekt | Angabe | | Beginn des reformierten Rechts | 1. Januar 2025 | | Jährliche Einnahmen der Kommunen | rund 16 Milliarden Euro | | Alte Einheitswerte in Westdeutschland | Jahr 1964 | | Alte Einheitswerte in Ostdeutschland | Jahr 1935 | **Infobox:** Die Grundsteuer betrifft Eigentümer unmittelbar und kann bei vermieteten Immobilien über die Nebenkosten auch Mieter erreichen. In Baden-Württemberg sind bei der Grundsteuer B insbesondere Grundstücksfläche und Bodenrichtwert entscheidend. ## Reform wegen veralteter Bewertungsgrundlagen Auslöser der Reform war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018. Das Gericht erklärte das bisherige System für verfassungswidrig, weil die Bewertung auf stark veralteten Daten beruhte. Die maßgeblichen Einheitswerte stammten in Westdeutschland noch aus dem Jahr 1964 und in Ostdeutschland sogar aus dem Jahr 1935. Seit dem 1. Januar 2025 gelten deshalb neue Bewertungsregeln und neue Hebesätze der Gemeinden. **Infobox:** Die Reform wurde durch die veralteten Einheitswerte und das Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 ausgelöst. Das neue Recht gilt seit dem 1. Januar 2025. ## So wird die Grundsteuer berechnet Die Berechnung erfolgt in mehreren Schritten. Zunächst stellt das Finanzamt den Grundsteuerwert fest. Anschließend wird mithilfe einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl der Grundsteuermessbetrag berechnet. Im letzten Schritt wendet die Kommune ihren Hebesatz an. Erst aus diesem Zusammenspiel ergibt sich die konkrete Steuerlast. Deshalb ist neben dem Bescheid des Finanzamts auch der Hebesatz der jeweiligen Stadt oder Gemeinde von Bedeutung. Die Kommunen bestimmen ihre Hebesätze selbst. Ein niedrigerer Hebesatz bedeutet laut den Badischen Neuesten Nachrichten allerdings nicht automatisch eine Entlastung, weil sich zugleich die Bewertungsgrundlagen geändert haben können. - Grundsteuerwertbescheid - Grundsteuermessbescheid - Grundstücksfläche - Bodenrichtwert - Hebesatz der eigenen Kommune **Infobox:** Die konkrete Grundsteuer entsteht erst nach der Anwendung des kommunalen Hebesatzes auf den Grundsteuermessbetrag. Für die Prüfung eines Bescheids sind mehrere Unterlagen und Werte relevant. ## Baden-Württemberg verfolgt ein eigenes Bodenwertmodell Baden-Württemberg hat die Länderöffnungsklausel genutzt und ein eigenes Landesgrundsteuergesetz geschaffen. Der Landtag beschloss das Gesetz 2020; angewandt wird es seit dem 1. Januar 2025. Bei der Grundsteuer B gilt das sogenannte modifizierte Bodenwertmodell. Entscheidend sind vor allem die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert. Die Bebauung spielt bei der Bewertung grundsätzlich keine Rolle. Damit ist es für die Bewertung grundsätzlich nicht ausschlaggebend, ob auf einem Grundstück ein älteres Einfamilienhaus, ein Neubau oder ein Mehrfamilienhaus steht. Im Mittelpunkt stehen vielmehr die Größe des Grundstücks und die Lage. Nach Darstellung der Badischen Neueste Nachrichten können große Grundstücke in guten Lagen dadurch deutlich stärker belastet werden als bisher. Wohnungen oder Reihenhäuser mit kleineren Flächenanteilen können im neuen System dagegen günstiger abschneiden. In Karlsruhe wurde anhand von Rechenbeispielen darüber berichtet, dass ältere Einfamilienhäuser mit großen Gärten zu den möglichen Verlierern der Reform zählen können. Andere Wohnformen wie Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen können im neuen System teilweise günstiger abschneiden. **Infobox:** Das baden-württembergische Modell bewertet bei der Grundsteuer B vor allem Fläche und Lage. Die Art und Größe der Bebauung ist grundsätzlich nicht ausschlaggebend. ## „Aufkommensneutral“ bedeutet nicht gleiche Belastung Der Begriff „aufkommensneutral“ wird nach Darstellung der Badischen Neueste Nachrichten häufig missverstanden. Er bedeutet, dass eine Kommune insgesamt ungefähr so viel Grundsteuer einnehmen soll wie bisher. Für einzelne Grundstücke kann die Belastung trotzdem deutlich steigen oder sinken. Eine gleichbleibende Gesamteinnahme der Kommune garantiert daher nicht, dass Eigentümer nach der Reform ähnlich viel zahlen wie zuvor. Eine wichtige Rolle spielt dabei der Hebesatz. Er wird von der jeweiligen Stadt oder Gemeinde festgelegt und beeinflusst die Höhe der Grundsteuer am Ende maßgeblich. In Baden-Baden wurde für die Grundsteuer B ein neuer Hebesatz von 300 Prozent beschlossen. Zuvor hatte er 490 Prozent betragen. Trotzdem blieb die Sorge vieler Bürger groß, weil die individuelle Belastung steigen kann. | Kommune | Steuerart | Neuer Hebesatz | Bisheriger Hebesatz | | Baden-Baden | Grundsteuer B | 300 Prozent | 490 Prozent | **Infobox:** Aufkommensneutralität bezieht sich auf die Gesamteinnahmen der Kommune, nicht auf die individuelle Steuerlast. In Baden-Baden wurde der Hebesatz für die Grundsteuer B von 490 Prozent auf 300 Prozent geändert. ## Grundsteuer C für baureife Grundstücke Neben der Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Betriebe und der Grundsteuer B gibt es die Grundsteuer C. Sie kann für baureife, aber unbebaute Grundstücke erhoben werden. Mit dieser Möglichkeit sollen Anreize geschaffen werden, baureife Flächen nicht brachliegen zu lassen, sondern sie zu bebauen. Ob eine Kommune die Grundsteuer C tatsächlich einführt, entscheidet sie selbst. **Infobox:** Die Grundsteuer C richtet sich an baureife, aber unbebaute Grundstücke. Ihre Einführung ist eine Entscheidung der jeweiligen Kommune. ## Verfassungsbeschwerde gegen das baden-württembergische Modell Die Musterkläger haben nach Angaben der Badischen Neueste Nachrichten bislang vor dem Finanzgericht Baden-Württemberg und vor dem Bundesfinanzhof in München Niederlagen erlitten. Beide Gerichte ordneten das baden-württembergische Grundsteuermodell als verfassungskonform ein. Die Musterkläger aus Karlsruhe und Stuttgart zogen anschließend vor das Bundesverfassungsgericht. Unterstützt werden sie von Haus & Grund, dem Bund der Steuerzahler und dem Verband Wohneigentum Baden-Württemberg. Im August 2026 reichten die Musterkläger ihre Verfassungsbeschwerde ein. Damit liegen die weiteren Hoffnungen derjenigen Immobilieneigentümer, die ihr Grundstück als deutlich überbewertet ansehen, beim Bundesverfassungsgericht. **Infobox:** Nach Niederlagen vor dem Finanzgericht Baden-Württemberg und dem Bundesfinanzhof wurde im August 2026 eine Verfassungsbeschwerde eingereicht. Das Bundesverfassungsgericht ist damit die nächste Instanz im Streit über das Grundsteuermodell. ## Gutachten können bei zu hoher Bewertung helfen Eigentümer, die ihr Grundstück für deutlich zu hoch bewertet halten, können mit einem Gutachten gegen die Einstufung vorgehen. Die Badischen Neueste Nachrichten berichten über einen Brettener Bürger, der auf diesem Weg erfolgreich war. Die Kosten für ein qualifiziertes Gutachten müssen die Immobilieneigentümer selbst tragen. Je nach Gutachterbüro und Komplexität des Falls liegen die Kosten etwa zwischen 1.000 Euro und etwa 3.000 Euro. Mancherorts bieten kommunale Gutachterausschüsse preisgünstigere Gutachten an. Allerdings gibt es große Preisunterschiede, und es hängt vom Wohnort ab, ob ein solcher Service überhaupt verfügbar ist. Der Bund der Steuerzahler kritisiert diese unterschiedliche Situation und fordert, dass alle Gutachterausschüsse diese Unterstützung anbieten. Zudem sollen transparente und einheitliche Preisberechnungen vorgelegt werden. Ein Gutachten hat nur dann Erfolg, wenn es nachweist, dass das Grundstück mindestens 30 Prozent weniger wert ist als vom Fiskus eingestuft. Außerdem müssen die Finanzbehörden nicht alle Argumente eines Gutachters anerkennen. Wird der niedrigere Wert anerkannt, gilt er für die Steuerrechnung ab dem Jahr nach der Antragstellung. Wurde offiziell Einspruch eingelegt und ist der Grundsteuerwertbescheid noch nicht rechtskräftig, kann das Gutachten auch rückwirkend berücksichtigt werden. Das steuersenkende Gutachten gilt nur bis zur nächsten Hauptfeststellung. Der nächste Stichtag dafür ist der 1. Januar 2029. Falls die Reform bis dahin weder freiwillig geändert noch durch die Verfassungsrichter korrigiert wird, müssten verärgerte Immobilieneigentümer alle sieben Jahre ein neues Wertgutachten einreichen. | Aspekt | Angabe | | Kosten eines qualifizierten Gutachtens | etwa 1.000 Euro bis zu etwa 3.000 Euro | | Erforderliche Wertabweichung | mindestens 30 Prozent weniger | | Nächster Stichtag der Hauptfeststellung | 1. Januar 2029 | | Wiederholung der Gutachten | alle sieben Jahre | **Infobox:** Ein Gutachten kann nur bei einer nachgewiesenen Wertabweichung von mindestens 30 Prozent erfolgreich sein. Es kostet je nach Fall etwa 1.000 Euro bis zu etwa 3.000 Euro und gilt längstens bis zur nächsten Hauptfeststellung am 1. Januar 2029. ## Auch Mieter können die Auswirkungen spüren Mieter zahlen die Grundsteuer nicht direkt an die Kommune. Bei vermieteten Immobilien darf sie jedoch in der Regel über die Nebenkosten weitergegeben werden. Steigt die Belastung für ein Grundstück, kann sich dies deshalb später in der Betriebskostenabrechnung niederschlagen. Die Reform betrifft damit nicht nur Eigentümer, sondern kann auch Auswirkungen auf die laufenden Wohnkosten von Mietern haben. **Infobox:** Die Grundsteuer wird bei vermieteten Immobilien häufig über die Betriebskosten umgelegt. Eine höhere Belastung des Grundstücks kann sich daher auf die Nebenkostenabrechnung auswirken. Quellen: - [So funktioniert die Grundsteuer in Baden-Württemberg](https://bnn.de/nachrichten/baden-wuerttemberg/so-funktioniert-die-grundsteuer-in-baden-wuerttemberg) --- *Dieser Artikel wurde ursprünglich veröffentlicht auf [www.das-immobilien-magazin.com](https://www.das-immobilien-magazin.com/grundsteuer-in-baden-wuerttemberg-flaeche-und-lage-entscheiden-ueber-die-belastung/)* *© 2026 Provimedia GmbH*